外国人在日本白马买房：条件、费用与流程（2026）

简短回答： 可以。外国人原则上不需要签证或在日本居住，就能在日本白马买地买房，原则上不会仅因国籍受限。但购买前要核实农地规定、大面积交易申报，以及外汇法上的“非居民”取得后20天内的报告义务（2026年4月起别墅明确列入）。买房不会带来签证。

本文由 HakubaLand 编辑部（Gemini株式会社，宅地建物取引业 大阪府知事（1）第65181号）根据官方资料整理，仅供一般参考，不构成法律或税务意见。

2026年日本白马地价

调查（国土交通省）	地点	价格	涨幅
2026年公示地价（1月1日）	住宅地，みそら野别墅区	27,400日元/㎡	+33.0%，全国第一
2026年公示地价	商业地，八方尾根名木山雪场东	40,300日元/㎡	+35.2%，全国第三
2026年基准地价（7月1日）	商业地，白马站西	32,000日元/㎡	+35.6%，全国第一
2026年基准地价	住宅地，村公所西	17,600日元/㎡	+31.3%，全国第二

国土交通省认为，上涨主要来自日本国内富裕层和外国人对别墅、公寓的需求。※以上均为官方选定评估点的价格，不是挂牌价、成交价、全村平均或预测；排名指各调查、各用途类别内的年涨幅。来源：2026年地价公示、2026年都道府县地价调查

外国买家适用的规定

• 没有国籍限制：日本民法第3条第2款规定：除法令或条约禁止的情形外，外国人享有私权（e-Gov）。
• 农地：转让原则上需农业委员会许可，改变用途视地点需要许可或申报（农地法第3–5条，e-Gov）。请同时向农业委员会确认登记地目和实际用途。
• 大面积土地：市街化区域2,000㎡以上、其他城市规划区域5,000㎡以上、城市规划区以外10,000㎡以上（相连地块合并计算）的交易，须在签约后2周内经村政府向县申报，申报书须填写取得人国籍（法人还要填写代表人国籍等）（国土利用计画法第23条、施行规则第19条之3，e-Gov）。
• 非居民报告（外汇法）：“非居民”是外汇法上的身份，不等于国籍或签证。不论金额，取得后20天内报告。2026年4月1日起不论用途都要报告，包括向其他非居民购买；自住、自用办公室等豁免只适用于借地权等“不动产相关权利”，购买土地或建筑本身仍须报告（财务省说明）。未报告最高可处6个月拘禁或50万日元罚款。表格只有日文，可由日本居民代理人在线提交（日本财务省FAQ）。

值得关注的变化

2026年3月26日，白马村长请求长野县把白马村指定为“监视区域”。一旦指定，一定面积以上的土地交易签约前须申报。县知事表示目前大多是实际需求，对指定持慎重态度（长野县知事记者会 2026年3月27日、朝日新闻）。白马村曾在1989年被指定、1997年解除（白马村村长博客）。长野县页面（2026年6月22日更新）显示县内没有监视区域，最新情况请向县或村确认（长野县）。日本内阁官房的专家会议2026年10月提出建议，内容是安全保障上重要土地的取得规则，截至本文更新尚未立法（内阁官房）。

购买流程

1. 核实物件：登记簿、地籍图、用途地域
2. 提交购买意向书（买付证明书）
3. 宅地建物取引士做重要事项说明（请要求翻译）
4. 签订买卖合同，支付定金（金额和解约条件以合同为准）
5. 交割，由司法书士办理过户登记
6. 20天内提交外汇法报告（可由中介等日本居民代理人在线提交），指定纳税管理人，安排保险和冬季除雪

看中了某个物件？ 发来物件链接和打算的用途，出价前我们列出最先要查的事项（用途地域、临路条件、是否农地），并告诉你哪些需要向村政府、建筑师等确认。发送物件链接

费用

税金按“固定资产税评估额”计算，而不是成交价：登记税、不动产取得税和每年的固定资产税，原则上都以政府核定的固定资产税评估额为基础，各税种另有课税标准调整和减免。在白马这样的地方，评估额往往远低于市场价，实际税额通常比“房价×税率”低得多。（举例说明，非真实数据） 以X日元买入、评估额为Y日元的宅地，不动产取得税约为 Y×1/2×3%，而不是 X×3%。做预算前，请先拿到该物件的评估证明书。

按我们的经验估算（非官方数据），一次性购买费用一般为房价的6%–8%（便宜的土地占比会更高），包括中介费（400万日元以上物件上限为不含税价×3%+6万日元+消费税；800万日元以下物件的特例须事先说明并取得同意，国土交通省告示）、登记税（土地买卖标准2%，2029年3月31日前1.5%；建筑买卖为2%，0.3%的住宅优惠只适用于本人自住，别墅不适用，国税厅No.7191）、司法书士费、印花税（2027年3月31日前的买卖合同减税，国税厅）和不动产取得税（标准4%；2027年3月31日前取得的土地和住宅为3%，宅地课税标准减半；店铺、旅馆等非住宅建筑为4%，地方税法）。每年另有固定资产税（标准税率1.4%，地方税法第350条）。税额按固定资产评估额等计算，而不是成交价。如果卖方是非居民，买方原则上须从付给卖方的房款中预扣10.21%缴纳给税务署（卖方为外国法人时同样适用；个人为自住或家属居住购买、价格1亿日元以下的除外，买方是法人则无此豁免。国税厅）。

购房问题可以问我们：规定、费用或白马的区域选择，告诉我们你在考虑什么，我们会回复。咨询我们

白马特有的检查项目

• 积雪荷重、屋顶状况，按建筑确认日期判断是否适用1981年6月1日后取得建筑确认的新抗震标准（国土交通省）
• 建筑基准法上的道路类别、临路长度、退界要求、私道通行和开挖权，冬季由谁除雪
• 自来水还是私有水源、化粪池及管理费
• 村里的灾害地图（泥石流、浸水）
• 别墅区管理规约和管理费
• 计划的用途是否可行：民宿（住宅宿泊事业）每年最多180天。根据长野县条例，白马村滑雪场周边等区域在冬季规定期间不能经营（房东自住型除外），另有其他区域和日期限制；房东不住的须委托住宅宿泊管理业者。超过上述限制接待短住旅客，原则上须取得旅馆业许可。买前请用物件地址向保健福祉事务所确认（长野县）。 超过民宿天数接待短住旅客：申请旅馆业许可。普通住宅长租适用不同规定。旅馆业法许可（简易宿所、旅馆·酒店营业）没有每年天数上限，也不受民宿冬季限制。但它是许可制而不是申报：用途地域必须允许旅馆（根据建筑基准法第48条及别表第二，低层、中高层住居专用地域不能建旅馆，e-Gov），住宅通常要办建筑基准法上的用途变更（超过200㎡须申请建筑确认，任何规模都要符合标准），还要有消防设备，并通过保健所的现场检查（日本厚生劳动省）。能否取得由行政部门决定，请在购买前确认。我们可以与合作建筑业者一起，协助调查、改造和运营准备（不保证取得许可）。

买之前，先把建房和出租想清楚

买地、建房、出租分别涉及不同的专业人士。如果购地调查没有与设计要求衔接，可能需要在购地后调整方案。

HakubaLand 目前的服务范围：

• 找地和购买（现已提供）：作为持牌不动产业者，负责找房、调查和购买手续
• 规划和开发（协调）：购买前与专业人士确认临路和计划用途，把结果写进设计条件和预算。设计和施工由持有相应许可的长期合作的建筑业者和建筑师事务所承担，合同由他们与你直接签订；我们负责中间的联系协调。
• 运营和管理（筹备中）：面向外部业主的运营管理服务（含AI辅助住客服务）仍在筹备，尚未提供。登记意向

Gemini株式会社自己的 Maykiss 和 500 MILES HAKUBA 正在筹备开业，目前都未营业。项目筹备进展

下一步

• 日本白马在售物件和土地
• 打算买地建房？告诉我们区域、面积和预算，我们会回复你最先要确认的事项。
• 全部指南

2026年10月23日根据官方资料核对。制度和税率可能变化，请以专业人士意见为准。

广告主：Gemini株式会社／宅地建物取引业 大阪府知事（1）第65181号／总公司：大阪府豊中市緑丘三丁目7番7号／电话 06-7654-9988／所属团体：一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会、公益社団法人近畿地区不動産公正取引協議会加盟事業者。交易咨询由大阪总公司受理。