日本白馬買地指南：能建什麼、要查哪些規定

簡短回答： 看白馬土地出售資訊時，除了價格，還要確認這塊地上能建什麼。白馬村沒有用途地域。請先確認長野縣的建築形態限制、村的景觀計劃、開發行為規定、別墅區協定和接道，同時留意農地、上下水以及預定用途所需的許可。

本文由Gemini株式会社HakubaLand編輯部撰寫，屬一般資訊。具體地塊的規定請向白馬村、長野縣確認。海外居住或外籍買家請先閱讀外國人能在白馬買房嗎？。

1. 用途地域：白馬村屬於「白地地域」

據白馬村說明，村的都市計畫區域全域為未劃定區域區分的白地地域，沒有指定用途地域。但建蔽率、容積率等仍由長野縣作為白地地域的建築形態限制規定，村裡公開了建築形態限制圖（白馬村：都市計畫法相關、長野縣：白地地域建築形態限制）。

沒有用途地域不等於什麼都能建。請確認該地塊適用的建蔽率和容積率，並結合下面的規定一起判斷。

2. 景觀計劃：高度、退讓距離、外牆顏色

白馬村景觀計劃規定了建築與道路、鄰地的退讓距離、最高高度以及外牆顏色等設計要求。村內分為若干區域，絕對高度為18公尺或13公尺。村為景觀計劃區域內的行為制定了申報書格式（景観計畫區域內行為屆出書）；有「景観育成住民協定」（景觀培育居民協定）的地區，須在向村申報前，先向該地區委員長提交計劃並獲得同意（白馬村：景觀相關）。

3. 開發行為：需要儘早與村協商的情況

《白馬村開發行為調整等相關條例》第8條第1項規定，擬實施第6條第1項各號所列行為（例如下列項目）的事業主，須「在著手該開發行為，或依據都市計畫法、建築基準法、農地法及其他相關法令申請許可、認可或提交申報的3個月前」，就該開發計劃與村長協商（條例第8條第1項）：

• 需按都市計畫法取得開發許可的開發（未劃定區域區分的都市計畫區域為3,000㎡以上，都市計畫法施行令第19條）；
• 超過1公頃、需按森林法取得林地開發許可的森林開發（森林法第10條之2）；
• 需按《長野縣自然環境保全條例》取得許可或申報的項目（超過1公頃的開發、高爾夫球場、纜車建設等）；
• 在過去獲得開發許可的土地上建造與許可用途不同的建築（村長認為必要時）；
• 超過3,000㎡的樹木採伐或土地形質變更；
• 總樓面面積（延べ面積）3,000㎡以上的建築；
• 總樓面面積（延べ面積）3,000㎡以上或10戶以上的分售公寓；
• 施工區域超過500㎡且需修建位置指定道路；
• 超過景觀計劃最高高度的建築。

用地2,000㎡以上不足3,000㎡、或4層以上、或高12公尺以上的酒店、旅館、簡易宿所，也按特例需要事先協商（第6條之2）。村長會聽取白馬村開發審議會的意見，開發方原則上須面向周邊居民和利害關係人舉行說明會（條例（2026年9月修訂）第6條之2、第8條）。

4. 別墅區：法令以外還需確認的協定

據村說明，透過別墅分售等開發形成的地區，有依據《長野縣自然環境保全條例》簽訂的自然保護協定，也有個別協定等基準。按村公佈的一覽表，例如みそら野別墅區為建蔽率20%、容積率40%，高度13公尺（用地500㎡以下為8.5公尺），限2層（白馬村：其他基準）。這類限制可能比一般規定嚴格得多，地塊再大也可能只能建較小的房子。村裡提示詳情應透過重要事項說明確認；請在決定購買前取得協定文件並仔細閱讀。

5. 建築確認

在村都市計畫區域內建築需申請建築確認，受理機關為長野縣（大町建設事務所）或指定確認檢查機構；向長野縣申請時需先取得村的意見書（白馬村：建築基準法相關）。都市計畫區域外，一定規模以上的建築也需要建築確認（建築基準法第6條第1項）。

6. 接道

在白馬村都市計畫區域內，按建築基準法，建築用地原則上須與寬4公尺以上的道路相接2公尺以上；寬不足4公尺但被指定為第42條第2項道路的也算，但以道路中心線起2公尺處視為道路邊界，須相應退讓。不滿足接道要求的土地，也可能經特定行政廳按第43條第2項認定或許可後建房，但事先無法保證。按第41條之2，都市計畫區域外的土地不適用這項接道義務，但視建築規模仍可能需要建築確認。地塊是否在都市計畫區域內，請查村的都市計畫區域圖（建築基準法第41條之2、第42條、第43條（e-Gov））。私道還要確認由誰除雪。

出價前檢查清單

• 地塊的建蔽率、容積率；
• 景觀計劃高度分區及是否有居民協定；
• 別墅區協定、自然保護協定及管理公司規約；
• 計劃是否適用開發條例；
• 是否與法律上的道路相接；
• 地目與現狀（農地視交易和用途可能需要許可或申報，見外國買家指南）；
• 供水與排水（淨化槽）及災害風險地圖；
• 稅費：登記許可稅（登録免許稅）、不動產取得稅、固定資產稅原則上以評估額為基礎計算，而不是成交價，且各稅種有各自的特例和減免。做預算前請向賣方索取當前的稅務資料。

從土地到建築

土地的價值取決於能建什麼、能怎麼用。HakubaLand作為持有日本宅建業執照的不動產中介，協助選地和購買，購買前會與相關專業人士一起確認接道和用途。若進入建築階段，由長期合作的建築業者和設計師（具備該項工程所需資格或許可）與您直接簽約進行設計施工，我們負責雙方的溝通協調。為其他業主提供的物業營運及管理服務正在籌備中，目前尚未提供。另請參閱開發和在售物件。

2026年10月23日依據白馬村、長野縣及e-Gov資料核對。村的規定可能修訂，行動前請向村確認。